Հիփոթեք նորակառույց բնակարանի համար. պայմաններ, կանխավճար, փաստաթղթեր

Նորակառույց բնակարանի հիփոթեքը բանկային վարկատեսակ է, որը տրամադրվում է բնակարան ձեռք բերելու համար և մարվում է ամենամսյա վճարումներով։ 

Սովորաբար բանկը հիփոթեք տրամադրելու համար պահանջում է  սեփական միջոցներից վճարել բնակարանի գնի մի մասը՝ որպես կանխավճար, ինչպես նաև պաշտոնապես հաստատել սեփական եկամուտը, որից կատարվելու է վարկի մարումը։ 

Այս բլոգում կքննարկենք նորակառույցի հիփոթեքի մասին ամեն ինչ՝ ինչո՞վ է այն տարբերվում երկրորդային շուկայի բնակարանի հիփոթեքից, ո՞վ կարող է ստանալ, ի՞նչ փաստաթղթեր պետք է ներկայացնել, ի՞նչ հիմնական պայմաններ ու սակագներ են գործում բանկերում և այլն։

Ինչո՞վ է նորակառույցի հիփոթեքը տարբերվում պատրաստի բնակարանի հիփոթեքից

Շատերը կարծում են, որ հիփոթեք ստանալը միշտ միանման պրոցես է՝ անկախ նրանից՝ գնում եք պատրաստի բնակարան, թե նորակառույց։ Իրականում նորակառույց բնակարանի հիփոթեքն ունի մի շարք նրբություններ, որոնք պետք է հաշվի առնել։

Նախ՝ քանի որ բնակարանը հաճախ ձեռք է բերվում կառուցման փուլում, այն կարող է դեռևս չունենալ պաշտոնական գրանցում։ Ուստի դրա գրավադրումը բանկում այլ կերպ է կատարվում։ 

Բացի այդ, եթե պատրաստի գույք ձեռք բերելու դեպքում բանկի համար ամենավճռորոշ գործոնը ձեր եկամուտներն են, ապա նորակառույցի դեպքում մանրակրկիտ ստուգվում են նաև ամբողջ շինարարական նախագիծն ու կառուցապատողի հուսալիությունը։

Ի՞նչն է գրավադրվում մինչև բնակարանի գրանցումը

Քանի դեռ շենքը շահագործման չի հանձնվել, և սեփականության իրավունքը գրանցված չէ, բանկերը կիրառում են գրավադրման հատուկ մեխանիզմներ։ Այդ փուլում որպես գրավ հիմնականում ձևակերպվում է  ապագա անշարժ գույքի նկատմամբ ձեռք բերվող գույքային իրավունքը։ Այս գործընթացն անցնում է նոտարական վավերացում և պետական գրանցում Կադաստրի կոմիտեում, ինչն էլ ապահովում է լիարժեք իրավական հուսալիություն մինչև շինավարտը։

Ի՞նչ է ստուգում բանկը կառուցապատողի և ծրագրի մասով

Նախքան վարկը հաստատելը բանկը մանրակրկիտ ուսումնասիրում է կառուցապատողի հուսալիությունը, փորձը և փաստաթղթերը, որոնք հավաստում են շինարարության օրինականությունը։ Որպես կանոն՝ բանկերն աշխատում են միայն այն նախագծերի հետ, որոնք բավարարում են իրենց ներքին չափանիշներին։ 

Ո՞վ կարող է հիփոթեքային վարկ ստանալ 

Հիփոթեքային վարկ վերցնելը պատասխանատու քայլ է, որը հաճախ կանխորոշում է ձեր ֆինանսները հաջորդ 5, 10 կամ նույնիսկ 20 տարիներին։ Զարմանալի չէ, որ բանկերն այս գործընթացին մոտենում են խիստ կանոններով ու օրինաչափություններով։

Թեև յուրաքանչյուր բանկ կարող է ունենալ իր ներքին պահանջները, վարկունակության գնահատման հիմնական մոտեցումները նույնն են։ Բանկը պետք է վստահ լինի, որ դուք ունեք կայուն եկամուտ և կարող եք առանց մեծ ծանրաբեռնվածության կատարել ամսական վճարումները։

Եկամուտ և զբաղվածություն

Վարկի հաստատման համար ամենակարևոր գործոնները ձեր եկամուտը և զբաղվածության պատմությունն են։ Սովորաբար բանկերը պահանջում են պաշտոնապես հիմնավորված եկամուտ, ինչպես նաև աշխատանքային ստաժ։ Մեծ նշանակություն ունեն նաև վարկային պատմությունն ու վարկառուի՝ վարկի մարման վերջում ակնկալվող տարիքը։ Վարկային պատմությունը պետք է լինի մաքուր, իսկ տարիքային շեմը պետք է համապատասխանի բանկի սահմանած չափանիշներին։   

ՀՀ քաղաքացիներ, ռեզիդենտներ և ոչ ռեզիդենտներ

ՀՀ քաղաքացիների և ռեզիդենտների համար հիփոթեքային վարկավորման պայմանները հիմնված են տեղական ստանդարտ ընթացակարգերի վրա։ 

Հայաստանում հիփոթեք ստանալու հնարավորություն ունեն նաև ոչ ռեզիդենտներն ու օտարերկրյա քաղաքացիները։ Այս դեպքում բանկերը սահմանում են իրավական և փաստաթղթային լրացուցիչ պահանջներ, և վարկավորումը տրամադրել միայն այդ պահանջների բավարարման դեպքում։ Այս մասին ավելի մանրամասն կարդացեք հետևյալ հղումով։

Կանխավճար

Հիփոթեքային վարկ ստանալիս կանխավճարն ուղղակիորեն ազդում է վարկի հաստատման հավանականության և պայմանների վրա։ Բանկերի կողմից սահմանվող կանխավճարի չափերը կարող են տարբերվել՝ կախված ներքին քաղաքականությունից, վարկի արժույթից և այլ պայմաններից։

Ի՞նչ կանխավճար են պահանջում բանկերը

Հայաստանյան բանկերի մեծ մասում ՀՀ դրամով հիփոթեքային վարկերի դեպքում նվազագույն կանխավճարը սկսվում է գույքի արժեքի 10%-ից։ 

Պահանջվող կանխավճարը կարող է ավելի բարձր լինել, եթե վարկը ձևակերպվում է արտարժույթով կամ առկա են լրացուցիչ ռիսկեր։ Ոչ ռեզիդենտ վարկառուներից բանկերը հաճախ պահանջում են ավելի մեծ կանխավճար։

Որտեղի՞ց կարող են լինել միջոցները

Կանխավճարի համար օգտագործվող գումարը պետք է լինի բացառապես օրինական և հիմնավորված։ Հիմնականում դրանք ձեր անձնական միջոցներն ու խնայողություններն են, որոնք նախապես մուտքագրվում են բանկ կամ փոխանցվում կառուցապատողին։ 

Բանկերը մանրակրկիտ ստուգում են այս միջոցների ծագումը, ուստի կարևոր է նախապես ունենալ գումարի օրինականությունը հավաստող փաստաթղթեր։

Տոկոսադրույք, արժույթ և ժամկետ   

Հիփոթեքային վարկի պայմանները հասկանալը թույլ է տալիս ճիշտ գնահատել ձեր ամսական բյուջեն և խուսափել ավելորդ ծախսերից։ Այս բաժնում մանրամասն կդիտարկենք տոկոսադրույքների, արժույթի ընտրության և մարման ժամկետների հիմնական առանձնահատկությունները։

Անվանական և փաստացի տոկոսադրույք 

Ցանկացած վարկ վերցնելիս հարկավոր է տարբերել անվանական և տարեկան փաստացի տոկոսադրույք հասկացությունները։ Անվանական տոկոսադրույքն այն հիմնական տոկոսն է, որով հաշվարկվում են ամսական տոկոսագումարները, իսկ փաստացի ցուցանիշը ներառում է նաև բոլոր լրացուցիչ ծախսերը։ 

ՀՀ դրամով հիփոթեքների դեպքում անվանական տոկոսադրույքները հաճախ տատանվում են 11-15%-ի սահմաններում։ Տոկոսադրույքը կարող է լինել ինչպես հաստատուն, այնպես էլ լողացող։ Հաստատուն տոկոսադրույքն անփոփոխ է մնում վարկի ամբողջ ընթացքում, իսկ լողացող տոկոսադրույքը կարող է փոփոխվել՝ կախված շուկայական փոփոխություններից։

Վաղաժամկետ մարման դեպքում Հայաստանի բանկերի մեծ մասը չի կիրառում տուգանքներ կամ սահմանված են նվազագույն պահանջներ։

Վարկի արժույթը և փոխարժեքի ռիսկը   

Այստեղ գլխավոր կանոնը մեկն է՝ վարկ վերցնելիս ընտրեք այն արժույթը, որով ստանում եք ձեր հիմնական եկամուտը, որպեսզի լիովին բացառեք արտարժույթի տատանումների հետ կապված ռիսկերը։ 

Արտարժույթով հիփոթեքային վարկերը Հայաստանում հիմնականում տրամադրվում են ոչ ռեզիդենտներին, որոնց եկամուտը գեներացվում է արտերկրում։

Ժամկետը և ամսական վճարը 

Վարկի առավելագույն ժամկետը Հայաստանում սովորաբար 240-360 ամիս է։ Ճիշտ ժամկետ ընտրելու համար հիշեք՝ որքան երկար է ժամկետը, այնքան ցածր է ամսական բեռը, սակայն ավելի բարձր է ստացվում ընդհանուր վճարվող տոկոսագումարը։

Որպեսզի ավելի հստակ պատկերացնեք ձեր հնարավորությունները, օգտվենք FOUNDER-ի հիփոթեքային հաշվիչից և կատարենք մոտավոր հաշվարկ։

Ենթադրենք՝ ընտրում եք բնակարան Tichina 5 բնակելի համալիրում, որն 40,000,000 դրամ, իսկ բանկը պահանջում է 10% կանխավճար՝ 4,000,000 դրամ։ Այսինքն՝ վարկի գումարը կազմում է 36,000,000 դրամ։ Եթե, օրինակ բանկի տոկոսադրույքը 12% է, իսկ դուք ընտրում եք 240 ամիս ժամկետ և ամսական (ամունիտետային) մարման տարբերակ, ամսական մարման գումարը կկազմի մոտ 397,000 դրամ։

Այլ օրինակների և նրբությունների կարող եք ծանոթանալ մեր հիփոթեքային հաշվարկների ուղեցույցում։

Անհրաժեշտ փաստաթղթեր

Հիփոթեքային վարկ ստանալու համար հարկավոր է նախապես պատրաստել անհրաժեշտ փաստաթղթերի փաթեթը։ Այն բաղկացած է թ հիմնական մասից՝ վարկառուի ֆինանսական ու անձնական տվյալներ և ձեռք բերվող նորակառույցի հետ կապված պայմանագրեր։

Վարկառուի փաստաթղթեր

Այս փաթեթը ներառում է ձեր անձը և եկամուտները հավաստող տեղեկություններ, որոնցով բանկը գնահատում է ձեր վարկունակությունը։

✓ Անձը հաստատող փաստաթղթեր: Անձնագիր կամ նույնականացման քարտ (ID), հանրային ծառայությունների համարանիշ, անհրաժեշտության դեպքում՝ ամուսնության վկայական։

✓ Եկամուտները հաստատող փաստաթղթեր։ Պաշտոնական տեղեկանք աշխատավայրից (պաշտոնի և աշխատավարձի վերաբերյալ), բանկային հաշիվների քաղվածք կամ հարկային հաշվետվություններ, եթե ունեք ինքնզբաղվածության կամ բիզնես եկամուտներ։

✓ Վարկային պատմություն։ Բանկն ինքնուրույն ստուգում է վարկային բյուրոյի միջոցով, ուստի ձեզնից հիմնականում առանձին փաստաթուղթ չի պահանջվում։

Բնակարանի և պայմանագրի փաստաթղթեր

Քանի որ բնակարանը գնվում է կառուցման փուլում, այս փաթեթն ուղղված է շինարարության և գույքային իրավունքների ամրագրմանը։ 

✓ Ձեռքբերման պայմանագիր. կառուցապատողի հետ կնքված նախնական առուվաճառքի կամ ամրագրման փաստաթուղթ։

✓ Գույքի գնահատման փաստաթուղթ. անկախ գնահատող ընկերության կողմից տրամադրված գնահատման հաշվետվություն։

✓Նախագծի փաստաթղթեր. շինարարության թույլտվությունն ու նախագծային հիմնական տվյալները, որ բանկն ուղղակիորեն ստուգում է կառուցապատողի փաստաթղթային փաթեթից։ Դուք, որպես գնորդ, այս հատվածում լրացուցիչ պարտավորություն չունեք։

Բանկը կարող է պահանջել նաև լրացուցիչ այլ փաստաթղթեր կամ հստակեցումներ՝ կախված իր ներքին քաղաքականությունից, ձեր զբաղվածության տեսակից կամ գործարքի առանձնահատկություններից։

Բնակարանի ձեռքբերումը՝ դիմումից մինչև բանալիների ստացում

Դո՞ւք էլ եք հիփոթեքով բնակարան գնելու պրոցեսը բարդ թղթաբանությամբ ու պրոցեսներով պատկերացնում։ Իրականում ամեն ինչ այդքան բարդ չէ։ Նայենք ձեռքբերման ողջ պրոցեսին՝ քայլ առ քայլ։

Նախնական տարբերակների դիտարկում

Առաջին հերթին արժե ուսումնասիրել շուկայի առաջարկները, հաշվարկել ձեր հնարավորությունները և նախնական պատկերացում կազմել ամսական բյուջեի մասին, որ կարող եք տրամադրել բնակարան գնելու համար։ Նախնական հաշվարկի համար հարմար տարբերակ է հիփոթեքային հաշվիչը։

Բնակարանի ընտրություն և նախնական պայմանագրի կնքում

Ըստ ձեր կարիքների և հնարավորությունների՝ ընտրում եք ձեզ հարմար նախագիծն ու բնակարանը։ Կառուցապատողի հետ ստորագրում եք նախնական պայմանագիր (հիմնականում՝ ամրագրման)։

Գնահատում, գրավի գրանցում և վարկի տրամադրում

Անկախ գնահատողը պատրաստում է գույքի իրավունքի շուկայական արժեքի հաշվետվությունը։ Սեփականության իրավունքը գրավադրվում է՝ նոտարական վավերացումով և պետական գրանցմամբ։ Եթե բանկ հաստատում է հիփոթեքը, այս փուլում ստորագրվում է նաև վարկային պայմանագիրը, և գումարը փոխանցվում է կառուցապատողին։

Վճարումներ շինարարության ընթացքում և հանձնումից հետո

Շինարարության ամբողջ ընթացքում կատարվում են պայմանագրով նախատեսված վճարումները, իսկ սեփականության իրավունքը ձևակերպվում է գույքի՝ շահագործման հանձնվելուց հետո։ 

Այլ ծախսեր՝ ամսական վճարից բացի

Հիփոթեքով բնակարան ձեռք բերելիս, հատկապես՝ նորակառույցում, բացի ամսական մարումներից, նախատեսեք նաև մի շարք լրացուցիչ ծախսեր՝ ինչպես միանվագ, այնպես էլ պարբերական։ Հիմնական ծախսերը հետևյալն են՝

✓ Գույքի գնահատման ծախս՝ միանվագ վճար, որը տրվում է գնահատող ընկերությանը։ 

✓ Ապահովագրավճար՝ ամենամյա պարտադիր վճար, որը ներառում է գույքի, իսկ որոշ բանկերի պահանջով՝ նաև վարկառուի կյանքի ու առողջության ապահովագրությունը վարկի ամբողջ ժամկետում։

✓ Նոտարական և կադաստրային վճարներ՝ պարտադիր պետական տուրքեր ու վճարներ՝ կապված պայմանագրերի  նոտարական վավերացման և գույքային իրավունքների պետական գրանցման հետ։

✓ Բանկային միջնորդավճարներ՝ վարկի տրամադրման միանվագ վճար (եթե նախատեսված է տվյալ բանկի պայմաններով) և սպասարկման ընթացիկ վճարներ։

Բանկային հիփոթեք թե՞ կառուցապատողի ապառիկ

Նորակառույցում բնակարան ընտրելիս շատերը կանգնում են երկընտրանքի առաջ՝ դիմել բանկային հիփոթեքի՞ն, թե՞ օգտվել կառուցապատողի առաջարկած ապառիկից։ Երկուսն էլ ունեն իրենց առավելություններն ու սահմանափակումները։ Պարզ համեմատություն անենք.

Հարմար տարբերակ ընտրելիս պետք է առաջնորդվել բացառապես ձեր ֆինանսական հնարավորություններով և կարիքներով։ Եթե գնում եք բնակարան ընտանիքի համար և ձեզ պետք է փոքր ամսական բեռ, բանկային հիփոթեքն անփոխարինելի է։ Իսկ եթե ունեք եկամտի մեծ հոսք, ցանկանում եք ձեռք բերել պրեմիում դասի բնակարան այնպիսի նախագծում, ինչպիսին Da Vinci-ն է, կառուցապատողի հետ ուղիղ գործարքն ամենահարմար տարբերակն է, որի մասին ավելի մանրամասն կարող եք կարդալ այս հղումով։

Ավելի մանրամասն տեղեկություն ստանալու համար ամրագրեք խորհրդատվություն մեր մասնագետների հետ։

Պետական աջակցության ծրագրեր

Հայաստանում բնակարան ձեռք բերելու համար տրամադրվում է թիրախային աջակցություն մի քանի ուղղություններով՝ վարկառուի ֆինանսական բեռը նվազեցնելու համար։

ՀՀ կենտրոնական բանկի, Ազգային հիփոթեքային ընկերության և այլ գերատեսչությունների համակարգմամբ գործում են հետևյալ հիմնական ծրագրերը՝

✓ Բնակարան երիտասարդ ընտանիքներին

Երիտասարդ զույգերին կամ միայնակ ծնողներին ուղղված  աջակցություն, որի օգնությամբ հնարավոր է ձեռք բերել բնակարան առաջնային կամ երկրորդային շուկայից ավելի ցածր տոկոսադրույքներով։ Իմացեք ավելին հետևյալ ուղեցույցում։

✓ ԼՂ-ից բռնի տեղահանված ընտանիքների բնակարանային ապահովման ծրագիր

Շահառու ընտանիքները ստանում են ֆինանսական աջակցության սերտիֆիկատ, որը կարող են օգտագործել պատրաստի կամ նորակառույց շենքում բնակարան ձեռք բերելու, սեփական տուն կառուցելու, ինչպես նաև արդեն գործող հիփոթեքային վարկը մարելու համար։

✓ Սահմանամերձ բնակավայրերում բնակարանային ապահովման ծրագիր

Տրամադրվում է մինչև 16 մլն դրամ՝ սահմանամերձ և առանձին գյուղական բնակավայրերում տուն կառուցելու համար։

✓ Զինծառայողների բնակարանային ապահովման ծրագիր

Գործող պայմանագրային սպաներին և ավագ ենթասպաներին աջակցությունը տրամադրվում է տոկոսների սուբսիդավորման կամ կանխավճարի տեսքով։ Իսկ հաշմանդամություն ունեցող զինծառայողները կամ զոհված զինծառայողների ընտանիքները ստանում են անհատույց ֆինանսական աջակցություն՝ բնակարան ձեռք բերելու համար։

✓ Երեխա ունեցող ընտանիքների բնակարանային ապահովման ծրագիր

Պետությունը միանվագ ֆինանսական աջակցություն է տրամադրում երկու դեպքում. մարզերում բնակարան ձեռք բերելու կամ տուն կառուցելու համար, ինչպես նաև արդեն գործող հիփոթեքային վարկի մարմանը նպաստելու համար, եթե ընտանիքում երեխա է ծնվում։

Նորակառույցների դեպքում գործում է նաև եկամտահարկի վերադարձի օրենքը, որի մասին ավելի մանրամասն կարող եք կարդալ հետևյալ ուղեցույցում։ 

Նախքան գործարք կնքելը, անպայման բանկից ճշտեք ձեր կամ ձեր ընտրած նախագծի համապատասխանությունը այս ծրագրերին, քանի որ ճիշտ ընտրված պետական աջակցությունը կարող է մի քանի միլիոն դրամի խնայողություն ապահովել։

Հաճախ թույլ տրվող սխալներ

Հիփոթեքով բնակարան ձեռք բերելը կարևոր ֆինանսական որոշում է, և բնական է, որ այս ճանապարհին կարելի է հանդիպել որոշակի մարտահրավերների։ Փորձը ցույց է տալիս, որ գնորդները հաճախ կրկնում են նույն վրիպումները։

✓ Արժույթի անհամապատասխանություն

Եթե ձեր եկամուտը ՀՀ դրամով է, իսկ դուք վարկը վերցնում եք արտարժույթով, ձեզ դնում եք փոխարժեքի տատանման ռիսկի տակ։

✓ Փաստացի տոկոսադրույքի և միջնորդավճարների անտեսում

Պետք է հաշվի առնել ոչ միայն անվանական տոկոսադրույքը, այլև լրացուցիչ ծախսերն ու վճարները (ապահովագրություն, գնահատում, սպասարկման վճարներ)։

✓ Պայմանագրի անտեսում

Մի ստորագրեք պայմանագիր կառուցապատողի կամ բանկի հետ, եթե մանրամասն չեք ուսումնասիրել ամեն կետը։ Ինքնուրույն դժվարանո՞ւմ եք. դիմեք մասնագետի օգնության։

✓ Առավելագույն գումարի օգտագործում

Բանկի կողմից հաստատված առավելագույն սահմանաչափն ամբողջությամբ մի օգտագործեք։ Ավելի խելամիտ է վերցնել այնքան, որքան թույլ է տալիս ձեր ամսական բյուջեն, որ հավելյալ ծախսերի դեպքում փաստի առաջ չկանգնեք։