Բնակարան կառուցապատողից. առավելություններ և ռիսկեր
Կառուցապատողից բնակարան գնելը նշանակում է ձեռք բերել նորակառույց բնակարան, ունենալ լայն ընտրություն՝ հատակագծի, հարկի, սենյակների քանակի, ինչպես նաև հստակ գնացուցակ։ Սակայն պետք է նկատի ունենալ, որ այս դեպքում վճարումները հաճախ կատարվում են դեռևս շինարարության փուլում։ Ինչպես նաև հնարավոր են ռիսկեր, օրինակ՝ շինարարության ուշացում, պայմանագրի ոչ հստակ կետեր, որակային խնդիրներ։
Այս բլոգում մանրամասն կքննարկենք այս և այլ կարևոր գործոնները, կհամեմատենք շուկայի առաջարկները, նաև կներկայացնենք գործնական քայլեր, որոնք կօգնեն առավել կշռադատված որոշումներ կայացնել։
Ի՞նչ է նշանակում գնել կառուցապատողից
Ամենապարզ բնորոշմամբ՝ երբ դուք բնակարան եք գնում կառուցապատողից, ձեռք եք բերում անշարժ գույք անմիջապես այն ընկերությունից, որը նախագծում և կառուցում է այն։ Դուք դառնում եք այդ բնակարանի առաջին սեփականատերն ու բնակիչը։
Պրոցեսն ամբողջովին տարբերվում է երկրորդային շուկայից, երբ դուք ձեռք եք բերում արդեն շահագործված գույք նախկին սեփականատիրոջից։Կառուցապատողից գնելու դեպքում դուք ոչ միայն ձեռք եք բերում բնակարան, այլև ստանում եք հասանելիություն թարմ ենթակառուցվածքներին, նորարարական լուծումներին ու հնարավորություններին, որոնք առկա են նորակառույց շենքերում։
Պատկերն այլ է նաև միջնորդներից կամ գործակալներից գնում կատարելիս։ Միջնորդները միայն օգնում են գտնելու հարմար տարբերակ, բանակցել արժեքի ւ պայմանների շուրջ, մինչդեռ կառուցապատողը ձեր առաջ ստանձնում է ամբողջական պատասխանատվություն։
Տարբերության պարզ օրինակ՝ կառուցապատողին դիմելիս ձեր պայմանագրերն ու ֆինանսական հաշվարկներն ուղիղ կատարվում են ընկերության հետ։ Այստեղ չկան հավելյալ միջնորդ օղակներ․ Սա նշանակում է, որ գործարքները լինում են ավելի պարզ, թափանցիկ, առանց լրացուցիչ և թաքնված վճարների։
Առավելությունները
Ինչո՞ւ է նոր բնակարան գնելու պրոցեսը շատերի համար այդքան դժվար և անհասկանալի թվում։ Որովհետև հստակ չեն առավելությունները, որոնք մարդը ստանում է՝ այս կամ այն տարբերակն ընտրելով։ Կառուցապատողից բնակարան ձեռք բերելիս այս խնդիրը չկա. առավելություններն ակնհայտ են։
Նոր բնակարան և նոր համակարգեր
Երբ դառնում եք նորակառույցի բնակիչ, ունենում եք վստահություն, որ շենքի մուտքերը, կոմունալ համակարգերը, անվտանգության լուծումները նոր են և որակյալ։ Օրինակ՝ նորակառույց շենքերում հաճախ տեղադրվում են ժամանակակից անաղմուկ վերելակներ, նոր սերնդի խողովակաշարեր, անվտանգության համակարգեր։ Գնորդի համար սա նշանակում է պարզ հարմարավետություն և վստահություն։ Տարիներ շարունակ ազատվում եք մաշված ենթակառուցվածքների անսպասելի խնդիրներից, հին խողովակների վթարներից և լրացուցիչ վերանորոգման ծախսերից։
Հատակագծի և հարկի ընտրություն
Կառուցապատողից բնակարան գնելը նշանակում է ստանալ հասանելիություն ողջ շինության նախագծին։ Ընդ որում՝ որքան վաղ փուլում եք սկսում ուսումնասիրել նախագիծը, այնքան մեծ է հավանականությունը, որ կգտնեք ձեր ուզած հատակագծով բնակարանը ձեր նախընտրելի հարկում։
Վճարման ճկունություն
Կառուցապատողները հաճախ առաջարկում են ճկուն ֆինանսական պայմաններ և փուլային վճարման հնարավորություն, հատկապես՝ շինարարության ընթացքում և նախավաճառքի փուլում։ Օրինակ՝ կարող է ստեղծվել հնարավորություն՝ վճարել կանխավճար, հետո փուլային տարբերակով մարել գումարը։ Սա լավ հնարավորություն է նրանց համար, ովքեր չեն կարող միանգամից վճարել բնակարանի ողջ արժեքը, բայց կարող են կայուն ներդրում կատարել՝ ինչ-որ ժամանակ հետո սեփական բնակարանն ունենալու համար։
Հստակ գնացուցակ
Գործարքը կնքվում է անմիջապես կառուցապատող ընկերության հետ՝ առանց միջնորդ օղակների, ինչն ապահովում է թափանցիկություն և պարզություն։ Վերջում ստանում եք մեկ վավերացված և պաշտոնական փաստաթուղթ՝ հստակ նշված քառակուսի մետրի արժեքով և ձեռքբերման պայմաններով։
Մեկ պատասխանատու ընկերություն
Պատկերացրեք՝ ձեռք եք բերել բնակարան և շահագործման առաջին իսկ փուլում ի հայտ են գալիս տեխնիկական խնդիրներ։ Միջնորդներից կամ երկրորդային շուկայից գնած լինելու դեպքում սկսում եք մտածել՝ ո՞ւմ դիմել, ի՞նչ անել։ Հաճախ առաջացած խնդիրները մնում են չլուծված, քանի որ չկա հստակ պատասխանատու։ Կառուցապատողից գնած լինելու դեպքում այս խնդիրը չկա. շինության հետ կապված խնդիրների համար կա մեկ կոնկրետ պատասխանատու՝ կառուցապատող ընկերությունը։
Ռիսկերը
Անշարժ գույքի ձեռքբերումը լուրջ և պատասխանատու քայլ է, որն ունի իր ստվերային կողմերը և ռիսկերը։ Սխալներից և ավելորդ ծախսերից խուսափելու համար ծանոթացեք հիմնական ռիսկերին և այն գործնական քայլերին, որոնց կարող եք դիմել՝ դրանք նվազագույնի հասցնելու համար։
Շինարարության ուշացում
Երբեմն չնախատեսված խոչընդոտների պատճառով շինարարական պրոցեսները կարող են ձգձգվել, ինչը բնականորեն ազդում է շինավարտի ժամկետների վրա։ Այս ռիսկը նվազեցնելու համար կա մեկ հստակ ուղի՝ նախքան գնում կատարելն ուսումնասիրեք հրապարակված ժամկետները, նաև կառուցապատողի անցած ուղին, հաճախորդների կարծիքները, նախկին նախագծերի հանձնման պատմությունը։
Նախագծի փոփոխություններ
Աշխատանքների ընթացքում հնարավոր են որոշակի նախագծային և ինժեներական ճշգրտումներ։ Այս գործընթացներում չտուժելու համար ուշադիր կարդացեք պայմանագիրը և համոզվեք, որ հիմնական պարամետրերն ու ձեր նախընտրած պայմանները հստակ ամրագրված են։ Բացի այդ՝ հստակեցրեք, թե ինչպես է կառուցապատողը կարգավորում նման իրավիճակները։
Շինարարության որակ
Կառուցապատողի ոչ բարեխիղճ մոտեցման և անորակ աշխատանքի հետևանքով կարող են ի հայտ գալ թերություններ։ Ռիսկը նվազեցնելու համար փորձեք ստանալ տեղեկատվություն օգտագործվող շինանյութերի ստանդարտների, որակի, ինժեներական լուծումների մասին։ Նաև ուսումնասիրեք ընկերության հեղինակությունը, լսեք արդեն շահագործվող նախագծերում ապրող մարդկանց կարծիքները։
Պայմանագրի անորոշ պայմաններ
Անշարժ գույք ձեռք բերելիս պայմանագրի յուրաքանչյուր կետն էական է։ Կետերը, որոնք չեն հասկացվում գնորդի կողմից կամ միանշանակ չեն, հետագայում կարող են լուրջ վեճերի պատճառ դառնալ։ Ստորագրելուց առաջ մանրակրկիտ ուսումնասիրեք յուրաքանչյուր հատվածն ու միտքը։ Եթե ինքնուրույն դժվարանում եք, խորհուրդ է տրվում դիմել համապատասխան որակավորում ունեցող մասնագետի։
Լրացուցիչ ծախսեր
Կառուցապատողից բնակարան ձեռք բերելը միայն առաջին քայլն է։ Բացի բնակարանի հիմնական գնից՝ ձեզ անհրաժեշտ կլինեն միջոցներ ներքին հարդարման աշխատանքների, ինչպես նաև նոտարական ու գրանցման ծախսերի համար։ Կառուցապատողից նախապես պահանջեք հնարավոր ծախսերի և վճարների ամբողջական ցանկը՝ ձեր բյուջեն ճիշտ հաշվարկելու համար։
Կառուցապատողի ֆինանսական վիճակը
Լսե՞լ եք դեպքեր, երբ կառուցապատող ընկերությունները սնանկ են ճանաչվել և մարդկանց գնած բնակարանները «մնացել են օդում»։ Ոչ հուսալի ընկերությունների դիմելիս այս ռիսկը միշտ կա։ Նախքան պայմանագիր ստորագրելը մանրամասն ուսումնասիրեք ընկերության պատմությունը, իմացեք՝ ինչ դիրք և հեղինակություն ունի շուկայում, ուշադրություն դարձրեք՝ արդյո՞ք կան բանկեր, որոնք համագործակցում են նրա հետ։
Ինչպե՞ս ստուգել կառուցապատողին
Նախքան վերջնական որոշում կայացնելը, խելամիտ գնորդը միշտ ստուգում է կառուցապատողի հուսալիությունը։ Ներկայացնում ենք պարզ գործնական քայլեր, որոնք կօգնեն ձեզ այդ գործընթացքում։
✓ Նայեք նախկին շենքերը: Ուսումնասիրեք այն շենքերը, որոնք կառուցապատողն արդեն հանձնել է շահագործման։ Հնարավորության դեպքում այցելեք շենք՝ վիճակը տեղում տեսնելու համար:
✓ Ստուգեք ընկերության գրանցումը: Համոզվեք, որ կազմակերպությունն ունի պաշտոնական գրանցում և գործում է բացառապես օրինական դաշտում:
✓ Հարցրեք շինթույլտվությունների մասին: Պահանջեք և ծանոթացեք անհրաժեշտ փաստաթղթերին ու թույլտվություններին, որոնք հիմնավորում են նախագծերի օրինականությունը:
✓ Այցելեք շինհրապարակ: Եթե հնարավորություն ունեք, անձամբ այցելեք շինարարության տարածք, հետևեք աշխատանքների իրական ընթացքին ու կազմակերպվածությանը:
✓ Խոսեք իրական գնորդների հետ: Փորձեք գտնել մարդկանց, ովքեր արդեն գնել են բնակարան տվյալ ընկերության նախագծերից, լսեք նրանց կարծիքներն ու մեկնաբանությունները:
✓ Ուշադիր կարդացեք կարծիքները: Հիշեք, որ պաշտոնական աղբյուրներում, հատկապես սոցիալական էջերում ներկայացված կարծիքները կարող են լինել ֆիլտրված և ունենալ գովազդային բնույթ։ Փնտրեք հնարավորինս բազմակողմանի տեղեկատվություն՝ համացանցում, ոլորտային նորություններում և այլուր։
Ինչպե՞ս ստուգել պայմանագիրը և վճարման պայմանները
Պայմանագիրը ձեր գլխավոր իրավական երաշխիքն է գործարքի ամբողջ ընթացքում: Ինչի՞ն ուշադրություն դարձնել այն ստորագրելուց առաջ։
✓ Շինարարության փուլեր և վերջնաժամկետներ: Հստակեցրեք յուրաքանչյուր փուլի ավարտի և շենքի հանձնման կոնկրետ ժամկետները:
✓ Ուշացման համար տուգանք: Ճշտեք, թե պայմանագրով ինչ պատասխանատվություն է կրում կառուցապատողը սահմանված ժամկետների խախտման դեպքում:
✓ Բնակարանի վիճակը հանձնման պահին: Նախապես ճշգրտեք, թե կոնկրետ ինչ վիճակում է հանձնվելու բնակարանը՝ զրոյական թե ներքին հարդարմամբ:
✓ Մակերեսի չափման կարգը: Պարզեք, թե ինչպես է հաշվարկվում և ճշգրտվում բնակարանի վերջնական մակերեսը:
✓ Վճարումների գրանցում: Համոզվեք, որ բոլոր փոխանցումների ու կանխիկ վճարումների համար ստանալու եք անդորրագրեր և ֆինանսական փաստաթղթեր:
✓ Սեփականության իրավունքի գրանցում: Ճշտեք, թե կոնկրետ որ փուլում և ինչ ընթացակարգերով է ձևակերպվելու ձեր սեփականության իրավունքը անշարժ գույքի նկատմամբ։
✓ Չեղարկման պայմաններ: Ուշադիր ուսումնասիրեք, թե ինչ հետևանքներ կառաջանան, եթե ինչ-ինչ պատճառներով ստիպված լինեք խզել պայմանագիրը կառուցապատող ընկերության հետ:
✓ Ամբողջական պայմանագրի տրամադրում: Մինչև որևէ գումար վճարելը, պահանջեք պայմանագրի ամբողջական օրինակը՝ այն հանգիստ ուսումնասիրելու համար:
Հարցեր ունե՞ք կառուցապատողից բնակարան գնելու մասին։ Ամրագրեք խորհրդատվություն Founder Global-ի թիմի հետ:
Ո՞ւմ համար է հարմար կառուցապատողից բնակարան գնելը
Կառուցապատողից բնակարան գնելը կարող է բազմաթիվ հնարավորություններ ստեղծել, սակայն շուկայում առաջարկներն այնքան շատ են, որ հաճախ դժվար է լինում կողմնորոշվել։ Որպեսզի գտնեք ձեզ ամենահարմար տարբերակը, կարևոր է հաշվի առնել ձեր ապրելակերպը, նախասիրությունները, ընտանիքի կարիքները։
Օրինակ՝ եթե փնտրում եք պրեմիում միջավայր և նորարարական լուծումներ, լավ ընտրություն կարող են լինել ժամանակակից ակումբային ձևաչափով բնակելի համալիրները։ Այդպիսին է Երևանի սրտում գտնվող Da Vinci Clubhouse նախագիծը՝ ստեղծված նրանց համար, ովքեր գնահատում են կենտրոնական հասցեն, հարմարավետությունը, պրեմիում որակն ու լուծումները։
Իսկ եթե ձեր նպատակը հարմարավետ, փակ և ապահով ընտանեկան միջավայր գտնելն է, կարող եք դիտարկել Tichina 5 համալիրը։ Նախագիծն ուղղված է ընտանիքներին, որոնք ուզում են ստեղծել իրենց սեփական ջերմ պատմությունը ժամանակակից միջավայրում։
Անկախ նրանից՝ ինչ ֆորմատ եք նախընտրում, միշտ կարևոր է հուսալի կառուցապատող և բարձրակարգ նախագծեր գտնելը։
Հաճախ տրվող հարցեր
✓ Ավելի անվտա՞նգ է գնել կառուցապատողից, թե՞ երկրորդային շուկայից։
Ոչ մի տարբերակ ինքնին անվտանգ չէ. յուրաքանչյուրն ունի իր առանձնահատկություններն ու ռիսկերը։ Կառուցապատողից գնելիս ստանում եք նորակառույց գույք և ճկուն պայմաններ, մինչդեռ երկրորդային շուկայում ձեռք եք բերում արդեն պատրաստի բնակարան, ուր միանգամից կարող եք ապրել։ Անվտանգության գլխավոր երաշխիքները հուսալի կառուցապատող և որակյալ նախագիծ ընտրելն է, ինչպես նաև ստույգ փաստաթղթերը և հստակ պայմանները։
✓ Ի՞նչ է լինում, եթե շինարարությունն ուշանում է։
Շինարարության ձգձգման դեպքում ուժի մեջ են մտնում պայմանագրով նախատեսված իրավական և ֆինանսական պատասխանատվության մեխանիզմները։ Նախքան համաձայնագիր ստորագրելը, անպայման հստակեցրեք ուշացման համար սահմանված տուգանքների չափերն ու պայմանները։
✓ Կարո՞ղ եմ գնել բնակարան կառուցապատողից հիփոթեքով։
Այո, նորակառույց շենքերում բնակարանների մեծ մասը հնարավոր է ձեռք բերել հիփոթեքային վարկավորմամբ՝ գործընկեր բանկերի հետ համագործակցելով։ Շատ կառուցապատողներ իրենց կայքերում ունեն հիփոթեքի հաշվիչ, որի օգնությամբ կարող եք ինքնուրույն հաշվարկել բնակարանի արժեքը և նախնական պատկերացում կազմել ամսական վճարների մասին։
✓ Ի՞նչ պետք է ստուգել պայմանագրում։
Պայմանագրում անհրաժեշտ է ուշադրություն դարձնել շինավարտի հստակ ժամկետներին, մակերեսի հաշվարկման կարգին և վճարման պայմաններին։ Հիշեք, որ չպետք է ստորագրել որևէ փաստաթուղթ՝ առանց այն նախօրոք ուսումնասիրելու և բոլոր կետերը պարզաբանելու։
✓ Բնակարանի գնից բացի ի՞նչ լրացուցիչ ծախսեր կան։
Բացի հիմնական արժեքից՝ հնարավոր են նոտարական վավերացման, պետական գրանցման և բնակարանի ներքին հարդարման հետ կապված ծախսեր։ Նախապես պահանջեք հնարավոր վճարների ամբողջական ցանկը՝ ձեր բյուջեն ճիշտ պլանավորելու համար։
✓ Ե՞րբ եմ ստանալու բանալիները և սեփականության իրավունքը։
Բանալիները տրամադրվում են շենքի շահագործման հանձնվելուց և պայմանագրով նախատեսված վճարումները կատարելուց հետո։ Իսկ սեփականության վկայականը ձևակերպվում է համապատասխան պետական մարմիններում գրանցման գործընթացն ավարտվելուն պես։